Le 6 octobre 2022, avait lieu le 1er atelier de la Conférence régionale du fret et de la logistique. Une table ronde a permis aux participants d’échanger sur les enjeux autour de l’implantation d’activités logistiques sur le territoire.
Le cycle de 5 ateliers de travail de la Conférence régionale du fret et de la logistique en Grand Est a démarré le jeudi 6 octobre 2022 par la thématique de l’immobilier logistique et du foncier.
Le programme de la journée s’articulait autour plusieurs séquences avec une matinée consacrée au partage du diagnostic et des enjeux et une après-midi de travail en petits groupes visant à cibler des leviers d’action face aux enjeux identifiés. La séquence du matin débutait par une présentation du diagnostic établi en amont par le prestataire Interface Transport avec les membres de l’ORT&L Grand Est. Elle comprenait ensuite une table ronde avec les témoignages de 3 intervenants afin d’éclairer et de compléter les enjeux identifiés au travers de leurs retours d’expérience et de leurs points de vue.
Intervenants à la table ronde
Claude Samson
Président d’Afilog, fédération professionnelle des acteurs de l’immobilier logistiqueNicolas Trift
Sous-directeur des ports et du transport fluvial à la DGITM, la direction générale des infrastructures, des transports et des mobilités du Ministère en charge des transports et de la transition écologiquePaulo Ferreira
Directeur associé de la société Virtuo Industrial Property spécialisée dans le développement de plateformes logistiques.
La table ronde était animée par Kevin Pereira du bureau d’études Interface Transport.
3 messages clés
On peut retenir 3 grandes idées clés des propos des intervenants.
L’intérêt d’intégrer le maillage logistique au sein d’une politique ambitieuse d’aménagement et de réindustrialisation du territoire
La logistique est un outil au service de la performance des territoires et de la réindustrialisation du pays. Il existe un enjeu crucial à identifier le foncier disponible dans un contexte de tension forte sur les taux de vacances et de délais d’instruction jugés trop importants. Le maillage logistique du territoire doit être pensé afin de limiter au maximum les distances d’approche aux pôles économiques structurants en travaillant notamment à une accessibilité multimodale optimisée.
Face à l’objectif de zéro artificialisation nette (ZAN), la nécessité de repenser le foncier logistique autour de 3 axes structurants : la verticalité, la préservation de l’environnement et le fait de donner une nouvelle vie aux friches
Si la logistique ne concerne que 1 % de l’artificialisation des sols, elle doit également contribuer à l’atteinte d’ici à 2050 de l’objectif « ZAN » fixé par la loi. Les surfaces artificialisées ne devront plus augmenter, ce qui impose une sobriété de plus en plus grande en matière de consommation d’espaces. Cela pousse les acteurs de l’immobilier à la réflexion autour de la densification et de la verticalité. Ils réfléchissent aussi plus largement à concevoir des bâtiments qui puissent servir à la production d’énergies renouvelables. La valorisation des friches constitue également une opportunité significative mais induit néanmoins des contraintes financières fortes.
Des enjeux d’insertion urbaine, environnementale et opérationnelle à prendre en compte
Le foncier logistique de demain doit être performant d’un point de vue énergétique. La Charte d’engagement réciproque d’Afilog porte ainsi à 50 % l’objectif de photovoltaïque dans les bâtiments. Il doit également l’être en matière d’insertion urbaine et environnementale. En outre, le positionnement stratégique de foncier logistique permettant la mise en place d’organisations multimodales doit être recherché.
Quelle analyse portez-vous sur le besoin en matière de foncier logistique dans la Région Grand Est ?
Claude Samson évoque la Charte d’engagement réciproque de l’Afilog qui vise à améliorer la performance environnementale et économique de l’immobilier logistique français. Si de nombreux progrès ont déjà été faits en la matière (1 % des surfaces artificialisées sont destinées à des bâtiments logistiques), le traitement des friches, la verticalité et la biodiversité restent des sujets de fond à travailler conjointement. Pour ce faire, une meilleure connaissance des fonciers disponibles et de leur localisation reste un enjeu fort en lien avec les professionnels du territoire.
Nicolas Trift insiste quant à lui sur l’enjeu de réindustrialisation des ports et de massification de la logistique associée. La logistique est le bras armé de la réindustrialisation et il y a un enjeu fort de relocalisation des grandes plateformes logistiques en Région Grand Est.
Paulo Ferreira aborde le sujet du besoin en matière de foncier sous l’angle de la vacance dont les taux restent extrêmement faibles avec une véritable complexité dans l’identification de foncier quand la demande ne cesse d’augmenter depuis quelques années. Il s’agit d’intégrer la logistique dans la stratégie de planification nationale en lien avec le plan de réindustrialisation du pays. Claude Samson abonde en ce sens en plaidant pour une politique d’aménagement du territoire ambitieuse avec un enjeu de localisation du foncier logistique en proximité des grands pôles d’attractivité économiques pour limiter au maximum les externalités négatives. À ce titre, l’enjeu d’identification de foncier multimodal est, pour lui, absolument central. Il y voit un enjeu de compétitivité économique à terme.
Le dernier sujet abordé et partagé par les intervenants est celui de délais d’instruction jugés trop longs comparativement aux voisins européens et concourant de fait à un déficit de compétitivité pour le foncier logistique français.
Quelle vision du foncier logistique nourrissez-vous par rapport à la perspective de « zéro artificialisation nette » ?
En introduction, Nicolas Trift rappelle que l’accélération des développements visant à la décarbonation de l’économie (hydrogène, éolien offshore…) conduit à aménager davantage d’emprise foncière. Cela démontre la difficulté des équilibres à trouver lorsque les objectifs de transition énergétique et de sobriété foncière entrent en concurrence. Il faut également prendre en compte les obligations de mesures de compensation environnementale.
Dans un contexte d’impératif de transition énergétique affirmé et partagé par l’ensemble des acteurs, Paulo Ferreira souligne le potentiel important des bâtiments logistiques pour la production d’énergies renouvelables, soutenu sur le sujet par Claude Samson qui évoque les progrès encore à faire en matière de partage d’énergies entre les bâtiments d’un même îlot.
À l’évocation des friches comme des opportunités à prioriser pour répondre au besoin de foncier, Paulo Ferreira insiste sur la pertinence de telles solutions tout en rappelant les contraintes lourdes qui pèsent sur celles-ci : accessibilité complexe, mécanismes de compensation importants, coûts élevés de démolition, de reconstruction et de dépollution.
De la même manière, la verticalité souvent évoquée comme un enjeu d’avenir présente de la pertinence à moyen terme pour certaines organisations logistiques. Cependant, Michel Chalot, présent parmi les participants de la journée, souligne que le marché aura des difficultés à absorber à court terme le surcoût locatif induit par l’augmentation des coûts de construction associés.
Quels sont pour vous les enjeux structurants en matière d’insertion des entrepôts logistiques ?
Claude Samson commence par évoquer le volet énergétique et les nécessaires progrès à réaliser en matière de stockage et de partage de l’énergie produite par les bâtiments. Il rappelle, d’ailleurs, que la Charte d’engagements réciproques porte à 50 % l’objectif de photovoltaïque pour les bâtiments. Une étude en cours portée par Afilog conclut que, si tous les futurs bâtiments respectaient ce quota de 50 %, cela permettrait de disposer d’un surplus permettant d’alimenter une ville de 800 000 habitants pendant un an. Un second enjeu repose pour lui sur l’insertion paysagère des bâtiments qui conditionne en partie leur acceptation par la population locale.
Sur le sujet de la multimodalité, Nicolas Trift évoque l’enjeu d’identification de sites stratégiques multimodaux. L’objectif serait de les sanctuariser afin de les positionner comme des zones privilégiées où les risques de recours auront été préalablement purgés. Deux signaux, en particulier, sont à envoyer aux opérateurs qui voudraient s’y installer : la réduction du « time to market » et un cadre fiscal attractif.
En conclusion de cette table ronde, Paulo Ferreira partage sa vision du bâtiment du futur. Pour lui, il devra pouvoir être évolutif et avoir des usages multiples.
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